Анализ доходности Как рассчитать прибыль от аренды недвижимости

Для расчета прибыльности от аренды недвижимости важно учитывать несколько ключевых аспектов, которые помогут вам определить, насколько выгодна ваша инвестиция. Вот пошаговое руководство по анализу доходности от аренды недвижимости:

1. Определите валовой арендный доход

• Арендная ставка: Определите ежемесячную арендную плату, которую вы будете получать от арендаторов. Это может быть основано на текущих рыночных ставках для аналогичных объектов в вашем районе.

• Годовой доход: Умножьте ежемесячную арендную плату на 12, чтобы получить валовой годовой арендный доход.

  $$\text{Валовой годовой доход}=\text{Ежемесячная арендная плата}\times 12$$

2. Вычислите операционные расходы

Операционные расходы включают все текущие затраты на управление недвижимостью. Вот основные виды расходов:

• Налоги на имущество: Узнайте годовую сумму налогов на недвижимость в вашем регионе.

• Страховка: Определите стоимость страхования вашего объекта.

• Управление недвижимостью: Если вы нанимаете управляющую компанию, включите их комиссию, которая обычно составляет от 8% до 12% от валового дохода.

• Обслуживание и ремонт: Оцените ежегодные расходы на обслуживание, ремонт и текущие ремонты.

• Коммунальные услуги: Если вы оплачиваете коммунальные услуги (например, воду, газ, электроэнергию), включите эти затраты.

• Резервный фонд: Рекомендуется создавать резервный фонд для непредвиденных расходов и крупных ремонтов. Обычно это 5-10% от валового дохода.

  $$\text{Операционные расходы}=\text{Налоги}+\text{Страховка}+\text{Управление}+\text{Обслуживание}+\text{Коммунальные услуги}+\text{Резервный фонд}$$

3. Вычислите чистый доход от аренды

Чистый доход от аренды — это валовой доход за вычетом всех операционных расходов.

$$\text{Чистый годовой доход}=\text{Валовой годовой доход}-\text{Операционные расходы}$$

4. Оцените доходность от аренды

Чтобы оценить доходность от аренды, нужно рассчитать два основных показателя: доходность от аренды и доходность по отношению к стоимости недвижимости.

• Доходность от аренды: Это отношение чистого дохода от аренды к общей стоимости недвижимости.

  Доходность от аренды (%)=(Чистый годовой доходСтоимость недвижимости)×100\text{Доходность от аренды (\%)} = \left(\frac{\text{Чистый годовой доход}}{\text{Стоимость недвижимости}}\right) \times 100Доходность от аренды (%)=(Стоимость недвижимостиЧистый годовой доход​)×100

• Доходность по отношению к инвестициям: Если вы купили недвижимость с использованием ипотечного кредита, рассчитайте доходность по отношению к инвестициям. В этом случае учитывайте только ваши собственные вложения (внесенный первоначальный взнос).

  Доходность по отношению к инвестициям (%)=(Чистый годовой доходСобственные инвестиции)×100\text{Доходность по отношению к инвестициям (\%)} = \left(\frac{\text{Чистый годовой доход}}{\text{Собственные инвестиции}}\right) \times 100Доходность по отношению к инвестициям (%)=(Собственные инвестицииЧистый годовой доход​)×100

5. Вычислите показатель рентабельности (Cash-on-Cash Return)

Этот показатель позволяет оценить, какой процент от ваших реальных вложений возвращается в виде дохода от аренды.

Cash-on-Cash Return (%)=(Чистый годовой доходСобственные инвестиции)×100\text{Cash-on-Cash Return (\%)} = \left(\frac{\text{Чистый годовой доход}}{\text{Собственные инвестиции}}\right) \times 100Cash-on-Cash Return (%)=(Собственные инвестицииЧистый годовой доход​)×100

6. Учтите возможные налоговые последствия

Не забудьте учесть возможные налоговые вычеты и последствия, такие как амортизация и другие налоговые льготы, которые могут повлиять на вашу общую прибыль.

Пример расчета

Предположим, что вы купили квартиру за $200,000 и сдаете ее в аренду за $1,500 в месяц.

1. Валовой годовой доход:

   $$\$1,500\times 12=\$18,000$$

2. Операционные расходы:

   • Налоги на имущество: $2,000
   • Страховка: $500
   • Управление: $1,800 (10% от валового дохода)
   • Обслуживание и ремонт: $1,000
   • Коммунальные услуги: $600
   • Резервный фонд: $900 (5% от валового дохода)
   $$\text{Операционные расходы}=\$2,000+\$500+\$1,800+\$1,000+\$600+\$900=\$5,800$$

3. Чистый годовой доход:

   $$\$18,000-\$5,800=\$12,200$$

4. Доходность от аренды:

   $12,200$200,000×100=6.1%\frac{\$12,200}{\$200,000} \times 100 = 6.1\%$200,000$12,200​×100=6.1%

5. Cash-on-Cash Return (если ваш первоначальный взнос составил $40,000):

   $12,200$40,000×100=30.5%\frac{\$12,200}{\$40,000} \times 100 = 30.5\%$40,000$12,200​×100=30.5%

Этот расчет дает вам полное представление о доходности от аренды вашей недвижимости и помогает принимать обоснованные инвестиционные решения.